Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam dự báo tăng trưởng GDP đạt 6,5% trong năm 2025, tín dụng bất động sản tiếp tục là tâm điểm thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, với áp lực lạm phát khoảng 3,8% cùng những biến động khó lường trên thị trường tài chính toàn cầu, việc Ngân hàng Nhà nước định hình chính sách tín dụng bất động sản liệu sẽ “siết” chặt hay “mở” rộng, là câu hỏi nóng bỏng được nhiều người đặt ra.

Bối cảnh & yếu tố tác động

Chính sách tiền tệ năm 2025 được Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh linh hoạt nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá, trong khi vẫn khuyến khích tăng trưởng kinh tế bền vững. Với mức lạm phát duy trì dưới 4%, cùng sự hồi phục của xuất khẩu và đầu tư công, dòng vốn tín dụng có xu hướng dịch chuyển thận trọng vào các phân khúc bất động sản trọng điểm như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô và pháp lý rõ ràng.

Trong bối cảnh đó, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 20% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đòi hỏi Ngân hàng Nhà nước phải cân bằng các mục tiêu: vừa kiểm soát rủi ro hệ thống, vừa đảm bảo dòng vốn cho thị trường phát triển ổn định.

Kịch bản & ví dụ minh họa

• Kịch bản 1: Lãi suất tăng nhẹ 0,5%-0,7%
  Ví dụ: Ngân hàng Vietcombank áp dụng lãi suất vay mua nhà ở mức 9,5%/năm, tăng từ mức 8,8% năm 2024. Với điều kiện vay yêu cầu chứng minh thu nhập chặt chẽ hơn, tỷ lệ LTV tối đa 70%. Một khách hàng vay mua căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có thu nhập ổn định nhưng cần chuẩn bị thêm hồ sơ chứng minh khả năng trả nợ để được duyệt vay.
• Kịch bản 2: Lãi suất ổn định quanh 8,5%-9%
  Ví dụ: Ngân hàng BIDV duy trì lãi suất vay mua nhà 8,7%/năm, áp dụng chính sách hỗ trợ với các cá nhân có thu nhập từ lương và kinh doanh nhỏ lẻ, tỷ lệ LTV được phép lên đến 80%. Khách hàng trẻ mua nhà lần đầu được ưu tiên tư vấn và hưởng mức lãi suất ưu đãi trong 12 tháng đầu.
• Kịch bản 3: Lãi suất giảm nhằm kích cầu 7,5%-8%
  Ví dụ: Một số ngân hàng thương mại cổ phần như VPBank hoặc Techcombank triển khai các gói vay mua nhà ưu đãi đặc biệt với lãi suất từ 7,7% nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ bình dân. Điều kiện vay linh hoạt, hỗ trợ giảm bớt thủ tục chứng minh thu nhập, tăng tỷ lệ LTV đến 85%.

Góc nhìn & khuyến nghị chuyên gia

Mỗi kịch bản chính sách tín dụng bất động sản đều có ưu – nhược điểm riêng:

• Kịch bản tăng lãi suất – Siết tín dụng: Giúp kiềm chế rủi ro bong bóng bất động sản, nhưng gây áp lực tài chính cho người vay, làm giảm sức cầu. Phù hợp với nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, ưu tiên đầu tư dài hạn.
• Kịch bản giữ lãi suất ổn định: Duy trì đà phát triển thị trường, cân bằng giữa an toàn và tăng trưởng. Tốt cho người mua nhà có chuẩn bị tài chính và hồ sơ thu nhập đầy đủ.
• Kịch bản giảm lãi suất – Mở rộng tín dụng: Kích thích tiêu dùng và đầu tư bất động sản, tuy nhiên cần cẩn trọng rủi ro nợ xấu gia tăng. Thích hợp với khách hàng lần đầu mua nhà hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ tận dụng ưu đãi.

Khuyến nghị dành cho nhà đầu tư và người mua nhà:

• Đánh giá kỹ khả năng tài chính, chuẩn bị hồ sơ chứng minh thu nhập minh bạch, để tận dụng tối đa tỷ lệ LTV và chính sách vay ưu đãi.
• Cập nhật thường xuyên thông tin về điều chỉnh lãi suất và quy định Ngân hàng Nhà nước để lựa chọn thời điểm vay tối ưu.
• Ưu tiên lựa chọn các ngân hàng lớn, uy tín với chính sách rõ ràng và chương trình vay mua nhà phù hợp túi tiền.
• Cân nhắc kỹ lưỡng việc đầu tư ngắn hạn để tránh rủi ro khi tín dụng có dấu hiệu “siết” trở lại.

Kết luận, năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng cho thị trường tín dụng bất động sản với nhiều tín hiệu từ chính sách tiền tệ và điều kiện vay vốn. Nhà đầu tư thông minh là người biết linh hoạt thích nghi với những biến đổi này, cập nhật đủ thông tin nhằm đưa ra quyết định đầu tư hay mua nhà đúng thời điểm, tránh rủi ro và tận dụng tối đa lợi ích từ các gói vay ưu đãi hiện hành.